פסק-דין בתיק עמ"נ 6914-12-10

1.         ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה - במחוז חיפה, שניתנה ביום 20/10/10 ובגדרה נדחה עררו של המערער על שומות היטל השבחה שהוצאו לו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעקבות אישור תוכנית מתאר שעניינה הוספת יחידות מגורים בשטחי הקיבוץ.

2.         המחלוקות בין הצדדים עוסקות בשני עניינים; הראשונה, זהות החייב בהיטל - דהיינו בשאלה האם על המערער לשאת בתשלום היטל ההשבחה בגין עליית ערך המקרקעין בעקבות תוכנית המתאר שכללה שינוי יעוד של מקרקעין על מנת לאפשר קליטת חברים חדשים בקיבוץ, או שמא החייב בתשלום הינו בעל המקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל. השנייה, אם המערער חייב בהיטל, האם זכאי הוא ליהנות מהפטור הניתן על פי הוראות הדין לבניה למגורים.

רקע

3.         המערער - קיבוץ עין כרמל - נוסד בשנת 1950 והינו מאוגד, כמרבית הקיבוצים, כאגודה שיתופית (להלן יקרא גם "הקיבוץ"). הקיבוץ ממוקם בשטחי המועצה האזורית חוף כרמל. ביום 10/3/2003 נחתם חוזה חכירה בין הקיבוץ למינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") לפיו חכר הקיבוץ את שטחי הקרקע הידועים כ"משבצת הקיבוץ" לתקופה של 49 שנים שתחילתם מיום 1/10/02 (חוזה החכירה צורף כנספח "ב" לערעור (להלן "חוזה החכירה")). בהתאם לסעיף 4(א) לחוזה החכירה נקבע כי מטרות החכירה הינן "משק חקלאי" ו"מפעל". שטח המשבצת חושב על פי תקן של 120 נחלות (סעיף 30(ב) לחוזה החכירה).

4.         החל משנת 2002 החלו חברי הקיבוץ לפעול לשינוי תקנון הקיבוץ באופן שיאפשר שיוך דירות לחברים. החלטה ראשונה התקבלה בחודש 12/02 עת החליטה האסיפה הכללית של הקיבוץ לאמץ את המתווה הקבוע בהחלטה 751 של מינהל מקרקעי ישראל- החלטה שעניינה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים". בהתאם קיבלה אסיפת הקיבוץ בשנת 2004 החלטה לפיה חברים חדשים שיקלטו בקיבוץ יופנו למינהל לחתום על חוזה חכירה ישיר בינם לבין המינהל לחכירת מגרש למגורים (החלטה על תיקון התקנון צורפה כנספח ג/2 לערעור).

5.         במקביל החל הקיבוץ לפעול לקליטת חברים חדשים. לשם כך אף הוגשה תוכנית מתאר לשינוי ייעודם של מגרשים מסוימים בתוך משבצת הקיבוץ מחקלאות למגורים. ביום 13/3/07 אושרה תוכנית המתאר חכ/17ו' ולפיה שונה ייעודם של חלק מהמקרקעין למגורים (להלן "התוכנית"). אין חולק כי בעקבות אישורה של התוכנית עלה ערך המקרקעין שבתחום החכירה.

6.         בשנת 2008 קיבלה אסיפת הקיבוץ החלטה נוספת בדבר קליטת חברים תוך קביעה שהחברים החדשים שיקלטו יקבלו מגרשי מגורים בשטח התוכנית. בניית בתי המגורים תיעשה על חשבונם של החברים הנקלטים. כן הוסכם כי החברים הנקלטים יידרשו לחתום על הסכמי חכירה עם המינהל. כל אחד מהחברים הנקלטים (הם המשיבים הפורמאליים בתיק זה) חתם על הסכם קבלה לחברות והשתתפות בהון האגודה (נספח ד-2 לעתירה) וכן על "הסכם תיאום לבניית בית לחברים" (נספח ד-1).

7.         לאחר חתימת ההסכם עם חברים והכנת תוכנית הבניה, הגיש הקיבוץ בקשות לקבלת היתרי בניה של בתי החברים הנקלטים. אין חולק כי הבקשות התקבלו וכי הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל (להלן "הוועדה המקומית"), נתנה היתרי בניה כמבוקש (נספחים "ה" לערעור). עם מתן היתרי הבניה נדרש הקיבוץ לשלם היטל השבחה בגין כל אחד מהמגרשים שאושרו לבניה (דרישות ההיטלים צורפו כנספח "א" לערעור). שומות ההיטל התבססו על חוות דעת שמאי בדבר עליית ערכו של כל מגרש ומגרש בשים לב לבית שבנייתו התבקשה. השומות התבססו על עליית ערך הקרקע בעקבות אישורה של התכנית, ובמקרה המתאים גם על עליית ערך הקרקע בגין אישורן של הקלות שונות.

            חשוב לציין כי בערעור הנוכחי לא עלתה כל טענה בנוגע לשומות שהוצאו.

8.         על שומות אלו הגיש הקיבוץ ערר לוועדת הערר. טענות הקיבוץ שנטענו בפני ועדת הערר, ואשר עליהן חוזר הוא כעת, עוסקות בשאלת חבותו של הקיבוץ בתשלום ההיטל ולחלופין בטענתו כי הינו זכאי לפטור מכוח סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן "התוספת השלישית").

9.         את טענתו כי אינו חב בהיטל מבסס המערער על סעיף 21 לתוספת השלישית, המסייג את חבותו של חוכר בתשלום היטל השבחה וקובע נסיבות שבהן לא יחויב בהיטל השבחה ובמקומו ישולם חלף היטל על ידי המינהל. נטען כי מקום בו שונה ייעודם של מקרקעין מייעוד חקלאי לאחר, ותנאי לניצול המקרקעין בייעוד החדש הינו תיקון החוזה המקורי או חתימת הסכם חכירה חדש, אין מקום להטיל על החוכר המקורי תשלום ההיטל. הואיל והדרך לשיוך הדירות לחברים הנקלטים מותנית בחתימת הסכמי חכירה חדשים, כך לטענת הקיבוץ, יחול הסייג לחבות הקבוע בסעיף 21 הנ"ל.

            לחילופין טוען הקיבוץ כי הינו זכאי לפטור בגין בניית דירות מגורים, עד לשטח של 140 מ"ר לכל בית, בהתאם להוראות הפטור שבסעיף 19(ג) לתוספת השלישית.

החלטת ועדת הערר

10.        ועדת הערר דחתה את עררו של הקיבוץ על כל חלקיו. הוועדה קבעה כי לא התקיימו תנאי הסייג לחבות הכלולים בסעיף 21 לתוספת השלישית. הוועדה מדגישה כי לשם תחולת הסייג על הקיבוץ היה לשכנע כי אינו זכאי לנצל את הקרקע בייעודה החדש אלא אם יתוקן חוזה החכירה או ייחתם חוזה חכירה חדש בינו לבין המינהל. הואיל ולא קיימת מגבלה לניצול הקרקע לייעודה החדש על ידי הקיבוץ, כך נקבע, לא התקיים התנאי לתחולת הסייג. הוועדה הדגישה כי לשם קבלת היתרי הבניה וביצוע הבניה לא נדרש הקיבוץ לשינוי או תיקון של חוזה החכירה ובפועל אף לא נעשו שינויים שכאלו. שיוך הדירות לחברים צפוי רק בעתיד ואינו יכול לשמש בסיס לתחולת הסייג.

11.        ביחס לטענות בדבר הפטור קבעה הוועדה כי תנאי לקבלת פטור הינו הוכחה כי המקרקעין ישמשו את מבקש הפטור או קרובו למגורים. הואיל והחזקה בבתים נמסרה לחברים הנקלטים והם שצפויים להשתמש בהם, אין מקום להענקת הפטור. הוועדה סמכה החלטתה על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 5138/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' ישוב נווה שלום  (ניתן ביום 30/8/07) (להלן "עניין נווה שלום").

12.        על החלטה זו של הוועדה הוגש הערעור שבפניי. בעיקרו של דבר חוזרים הצדדים על הטענות שהובאו בפני ועדת הערר ועל כן אמנע מפירוט הטענות ואתייחס אליהן רק במסגרת הדיון.

דיון והכרעה

13.        אקדים ואציין כי הגעתי למסקנה שדין הערעור להדחות על כל חלקיו וכי על הקיבוץ לשלם את מלוא היטל ההשבחה הנדרש ממנו.

            בטרם אזדקק לטענות השונות אקדים ואציין מספר הערות על מהותו של היטל ההשבחה.